租金五年跌了25%，可同一份报告里还有近二/三的企业准备继续扩租。先说结论，市场没有崩。


CBRE资本350家企业的调查，未来三年净扩张意愿接近10%，比2022年、2024年都好。你感觉冷是因为会喊的都在收缩，真正的在扩张的是另一批你还没进到的人。互联网科技净扩张从24%冲到了32%，计划大幅扩张的企业，AI、软件、芯片、具身智能占了七成半。先进制造由负转正，律所23%，专业服务里排第一。扩租的不是你想的那波老面孔。


更关键的一个信号，5000人以上的大企业，净扩张意愿一年跳了14个百分点，到了17%。上半年5000㎡以上的大单成交占比冲到了30%，创2021年以来的新高。大单回来了，说明真正的大钱又开始在楼宇里下注。


但另一面，乙级楼正在被系统性绕开。58%的乙级租户想升级到甲级，京沪两地上半年57%的原本待在乙级以下的企业已经直接搬到了甲级楼。同样的预算，企业宁可要更小但更好、更省心的空间。


租金为什么跌？甲级有效租金5年累计跌了超过25%，但你别只看到跌，跌出来的是品质升级的窗口。租金一降两成，近3/4的企业会考虑搬迁。也就是说，这一波跌正在把企业从凑合的楼里赶到了敢升级的楼里。


赶过去之后，企业看什么？三样新东西：绿色认证65%，健康楼宇55%，还有楼内算力和智慧建筑。一半以上的中大型企业已经在用AI管选址，管能耗，选址的标准已经被重新写过了。


所以我的判断就一句，写字楼市场没有崩，崩掉的是不升级的楼；租金，跌掉的是虚高，跌出来的是真实竞争力的重新洗牌。你的楼是这波扩租潮里被抢着要的那批，还是被绕开的那批？在我格广场网站互动区我们聊聊。